UMOWA SPRZEDAŻY
KANCELARIA NOTARIALNA GDAŃSK
Notarialna umowa sprzedaży
Notarialna umowa sprzedaży jest niezbędnym elementem każdej transakcji nieruchomościowej w Polsce. Jest to dokument sporządzany przez notariusza, który potwierdza przeniesienie własności nieruchomości między stronami. Umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, co zapewnia legalność i bezpieczeństwo transakcji.
Podpisanie aktu notarialnego przez strony oraz notariusza oznacza, że własność nieruchomości przechodzi na kupującego. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, pełni kluczową rolę w całym procesie, dbając o zgodność umowy z obowiązującymi przepisami prawa oraz o ochronę interesów obu stron.
Zakup nieruchomości to często jedna z najważniejszych decyzji w życiu, wiążąca się z dużymi nakładami finansowymi. Dlatego tak ważne jest, aby cały proces był przeprowadzony rzetelnie i zgodnie z prawem. Notariusz weryfikuje przedstawione dokumenty, oblicza i pobiera należne opłaty oraz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Każda umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawierana świadomie i dobrowolnie przez obie strony. W przypadku osób mających ograniczoną zdolność do czynności prawnych lub pozbawionych całkowicie zdolności prawnej, umowę podpisują ich opiekunowie prawni.
Warto podkreślić, że notariusz nie tylko sporządza umowę, ale także wyjaśnia znaczenie poszczególnych zapisów, informuje o przysługujących prawach i obowiązkach oraz o skutkach wynikających z umowy. Dzięki temu strony mogą być pewne, że ich interesy są odpowiednio chronione, a transakcja przebiega sprawnie i bezpiecznie.
Co to jest umowa sprzedaży?
Umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą, która opiera się na konsensusie stron i zobowiązuje sprzedawcę do przeniesienia własności rzeczy na kupującego w zamian za zapłatę ustalonej ceny. W polskim prawie umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Definicja:
• Umowa sprzedaży zobowiązuje sprzedawcę do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego, a kupującego do zapłacenia sprzedawcy umówionej ceny.
• Jest to umowa odpłatna, kauzalna (oparta na prawnej przyczynie jej zawarcia), dwustronnie zobowiązująca i wywołująca skutek zobowiązująco-rozporządzający.
Rodzaje przedmiotów umowy sprzedaży:
• Lokal stanowiący odrębną nieruchomość: Odrębna własność lokalu oznacza, że stanowi on odrębny przedmiot własności od gruntu i budynku.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: Ograniczone prawo rzeczowe do korzystania z lokalu spółdzielczego, które jest zbywalne i podlega dziedziczeniu
• Nieruchomość gruntowa (działka): Część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot własności.
Skutki umowy sprzedaży:
• Przeniesienie własności rzeczy na kupującego następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego.
• Umowa sprzedaży rodzi zobowiązania dla obu stron: sprzedawca musi przenieść własność i wydać rzecz, a kupujący odebrać rzecz i zapłacić cenę.
Elementy umowy sprzedaży:
• Strony umowy: Dane osobowe sprzedawcy i kupującego, jeżeli akt notarialny obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej – informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;
• Przedmiot umowy: Szczegółowy opis nieruchomości.
• Cena sprzedaży: Ustalona między stronami wartość nieruchomości.
• Termin płatności: Data, do której kupujący ma uregulować należność.
• Warunki wydania nieruchomości: Ustalenia dotyczące przekazania posiadania nieruchomości kupującemu.
Forma aktu notarialnego:
• Zgodnie z polskim prawem, umowa sprzedaży nieruchomości/prawa wieczystego użytkowania/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, aby była ważna i skuteczna.
Umowa sprzedaży Gdańsk
Notarialne potwierdzenie Twojej transakcji
Rola notariusza
Notariusz pełni kluczową rolę w transakcjach sprzedaży nieruchomości/wieczystego użytkowania/ spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dbając o zgodność umowy z obowiązującymi przepisami prawa oraz o zabezpieczenie interesów obu stron. Jego zadania obejmują:
Sporządzenie Aktu Notarialnego: Notariusz przygotowuje akt notarialny umowy sprzedaży, dbając o jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa i zabezpieczając interesy obu stron transakcji.
Weryfikacja Dokumentów: Sprawdza wiarygodność i prawidłowość przedstawionych dokumentów, takich jak księgi wieczyste, zaświadczenia, wypisy z rejestrów i inne.
Informowanie Stron: Przekazuje stronom szczegółowe informacje o przysługujących im prawach i obowiązkach wynikających z umowy oraz o konsekwencjach poszczególnych zapisów umowy.
Obliczanie i Pobieranie Opłat: Wylicza należne podatki (np. podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC) oraz opłaty sądowe i notarialne.
Złożenie Wniosku Wieczystoksięgowego: Składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną.
Jeżeli wniosek o wpis w księdze wieczystej, podlega opłacie sądowej, notariusz pobiera od wnioskodawcy tę opłatę oraz wskazuje we wniosku o wpis w księdze wieczystej wysokość pobranej opłaty sądowej. Notariusz uzależnia sporządzenie aktu notarialnego oraz objęcie wnioskiem o wpis w księdze wieczystej żądania dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną, od uprzedniego uiszczenia przez wnioskodawcę należnej opłaty sądowej. Pobraną opłatę sądową notariusz przekazuje właściwemu sądowi rejonowemu.
Ochrona Interesów Stron: Notariusz działa bezstronnie, dbając o interesy obu stron transakcji. Zapewnia, że umowa jest zgodna z prawem, a także zabezpiecza strony przed ewentualnymi nieporozumieniami lub sporami.
Zabezpieczenie Płatności: Umożliwia zabezpieczenie płatności poprzez różne mechanizmy, takie jak hipoteka, depozyt notarialny czy dobrowolne poddanie się egzekucji, co chroni interesy sprzedającego w przypadku opóźnienia lub braku zapłaty ze strony kupującego.
Przygotowanie Dokumentów: Pomaga weryfikacji wszystkich niezbędnych dokumentów, takich jak umowy przedwstępne, zaświadczenia o braku zaległości w opłatach, zaświadczenia o braku osób zameldowanych w nieruchomości oraz innych wymaganych dokumentów.
Doradztwo Prawne: Udziela stronom niezbędnych informacji i porad prawnych dotyczących transakcji, co pozwala na świadome i odpowiedzialne podejmowanie decyzji.
Wymagane dokumenty
Dokumenty wymagane do sporządzenia aktu notarialnego zależą od rodzaju nieruchomości:
• Lokal stanowiący odrębną nieruchomość: numer księgi wieczystej, podstawa nabycia przez sprzedającego (np.: umowa sprzedaży/ umowa darowizny/akt poświadczenia dziedziczenia/postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), zaświadczenie z Urzędu Skarbowego w sprawie rozliczenia podatku od spadków i darowizn przez Sprzedających o ile nabycie nastąpiło przez dotychczasowych właścicieli w wyniku dziedziczenia (bez względu na datę nabycia), albo okazanie ZGŁOSZENIA O NABYCIU WŁASNOŚCI RZECZY LUB PRAW MAJĄTKOWYCH: SD-Z2 oraz urzędowe poświadczenie odbioru dokumentu elektronicznego (o ile zgłoszenie nastąpiło w formie elektronicznej), świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenie o rewitalizacji (nie dotyczy nieruchomości położonych w Gdańsku, Sopocie), ponadto notariusz sugeruje pozyskanie zaświadczenie o braku zaległości z tytułu zarządu nieruchomością wspólną, zaświadczenie o braku osób zameldowanych pod adresem lokalu,
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: zaświadczenie wydane przez Zarząd spółdzielni, numer księgi wieczystej (jeśli została założona dla tego spółdzielczego własnościowego prawa), podstawa nabycia przez sprzedającego (np.: umowa sprzedaży/ umowa darowizny/akt poświadczenia dziedziczenia/postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), zaświadczenie z Urzędu Skarbowego w sprawie rozliczenia podatku od spadków i darowizn przez Sprzedających, o ile nabycie nastąpiło przez dotychczasowych właścicieli w wyniku dziedziczenia (bez względu na datę nabycia), albo okazanie ZGŁOSZENIA O NABYCIU WŁASNOŚCI RZECZY LUB PRAW MAJĄTKOWYCH: SD-Z2 oraz urzędowe poświadczenie odbioru dokumentu elektronicznego (o ile zgłoszenie nastąpiło w formie elektronicznej), świadectwo charakterystyki energetycznej, ponadto notariusz sugeruje pozyskanie zaświadczenie o braku zaległości wobec spółdzielni, zaświadczenie o braku osób zameldowanych pod adresem lokalu,
• Nieruchomość gruntowa: numer księgi wieczystej, podstawa nabycia przez sprzedającego (np.: umowa sprzedaży/ umowa darowizny/akt poświadczenia dziedziczenia/postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), zaświadczenie z Urzędu Skarbowego w sprawie rozliczenia podatku od spadków i darowizn przez Sprzedających o ile nabycie nastąpiło przez dotychczasowych właścicieli w wyniku dziedziczenia (bez względu na datę nabycia), albo okazanie ZGŁOSZENIA O NABYCIU WŁASNOŚCI RZECZY LUB PRAW MAJĄTKOWYCH: SD-Z2 oraz urzędowe poświadczenie odbioru dokumentu elektronicznego ( o ile zgłoszenie nastąpiło w formie elektronicznej), świadectwo charakterystyki energetycznej (o ile jest to nieruchomość zabudowana), wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem (w przypadku nieruchomości zabudowanej zawierający również opis budynków posadowionych na nieruchomości), decyzje administracyjne( np.: podziałowe, o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę), zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej, zaświadczenie o rewitalizacji (nie dotyczy nieruchomości położonych w Gdańsku, Sopocie), zaświadczenie z planu urządzenia lasu (może być zastąpione oświadczeniem właściciela składanym pod sankcją odpowiedzialności karnej), ponadto notariusz sugeruje pozyskanie zaświadczenia o braku osób zameldowanych pod adresem budynku.
Proces zawarcia umowy
Przygotowanie dokumentów: Sprzedający i kupujący dostarczają niezbędne dokumenty do kancelarii notarialnej albo przesyłają skany tych dokumentów w formie elektronicznej, z tym że na datę podpisania aktu należy te dokumenty okazać notariuszowi w oryginale.
Sporządzenie umowy: Notariusz przygotowuje umowę, uwzględniając ustalenia stron. Notariusz przed dokonaniem czynności notarialnej, o której mowa w art. 85a § 1, weryfikuje w sposób, o którym mowa w art. 23j lub art. 23m ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (Dz.U. z 2024 r. poz. 736 i 854), w rejestrze zastrzeżeń numerów PESEL, o którym mowa w art. 23a ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zwanym dalej ,,rejestrem zastrzeżeń numerów PESEL”, czy numer PESEL osoby wskazanej w art. 85a § 1 jest zastrzeżony.
Podpisanie umowy: Strony składają podpisy w obecności notariusza. Osoby biorące udział w akcie oraz osoby obecne przy sporządzaniu aktu powinny podpisać jego treść. Podpisy te potwierdzają fakt zawarcia aktu notarialnego oraz prawdziwość oświadczeń złożonych w tym akcie, a także przyjęcie aktu notarialnego, czyli wolę stron jej zawarcia.
Złożenie wniosku do sądu: Notariusz przesyła wniosek o wpis do księgi wieczystej. Jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną.
Obliczenie i pobranie opłat: Notariusz oblicza i pobiera należne opłaty sądowe i podatki. Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym, podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego; wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Notariusz jest obowiązany uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Art. 9 pkt 17) [Zwolnienia przedmiotowe] ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
O czym należy pamiętać?
• Umowa sprzedaży przenosi własność nieruchomości z chwilą podpisania aktu notarialnego.
• Kupujący musi zgłosić nabycie nieruchomości do urzędu gminy w ciągu 14 dni.
• Sprzedający ma obowiązek zgłosić sprzedaż nieruchomości do urzędu skarbowego.
Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Notarialną Katarzyny Nagórskiej-Protasiuk w celu umówienia spotkania i uzyskania szczegółowych informacji na temat notarialnej umowy sprzedaży.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.